Naturalnym jest, że na pewnym etapie rozwoju podmiotu leczniczego zostaje podjęta decyzja o zakupie własnej nieruchomości, w której będą realizowane usługi medyczne.
Taka decyzja ma co do zasady ograniczyć koszty ponoszone na najem lub dzierżawę lokalu od obcego podmiotu w dłuższej perspektywie, a jednocześnie stanowi lokatę kapitału na przyszłość. Oczywiście przy zakupie nieruchomości, w której ma być wykonywana działalność medyczna, jak i od dewelopera czy od innej firmy, co do zasady do ceny lokalu zostanie doliczona kwota VAT według stawki 23%. Specyfika działalności medycznej jako zwolnionej z VAT wiąże się z tym, że dodatkowe obciążenie VAT lekarza lub spółki medycznej, którzy nie są uprawnienia do odliczenia VAT, może być istotnym kontrargumentem utrudniającym zakup nieruchomości przez podmiot medyczny.
Istnieją jednak możliwości, aby również lekarz dokonujący zakupu nieruchomości pod prowadzenie podmiotu medycznego mógł odzyskać VAT w związku z dokonaną inwestycją. Przyjrzyjmy się jakie warunki muszą zostać spełnione.
Zasadą jest, że usługi świadczone przez podmioty medyczne – jak też przez indywidualne praktyki lekarskie prowadzone w formie jednoosobowych działalności gospodarczych bądź podmioty medyczne prowadzone w formie spółki (np. z o.o.) – są obligatoryjnie zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT (tzw. zwolnienie przedmiotowe). Przy czym, powyższe zastrzeżenie odnosi się wyłącznie do usług uznanych za tzw. usługi medyczne zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 18, 19 czy 19a ustawy o VAT. Inaczej jest w sytuacji, gdy podmioty medyczne wykonują również inne czynności, np. stanowiące najem składników majątkowych (m.in. najem pomieszczenia, maszyn do badań, aparatury, samochodu itp.). W tym drugim przypadku lekarz (lub szerzej podmiot medyczny) może fakultatywnie skorzystać ze zwolnienia z VAT (zwolnienie podmiotowe do kwoty obrotu 200 tys. zł w roku kalendarzowym) lub świadomie zrezygnować z takiego zwolnienia. Podjęcie decyzji o rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego będzie skutkowało obowiązkiem opodatkowania VAT wszystkich innych usług niż usługi medyczne, a w rezultacie do kwoty netto na fakturze konieczne będzie doliczenie stawki VAT (co do zasady wg stawki 23%).
Wydawać by się mogło, że opodatkowanie VAT pozostałej sprzedaży dokonywanej przez podmiot leczniczy będzie dla lekarzy niekorzystne, jednak nic bardziej mylnego, jeżeli rozważamy odzyskanie VAT z faktury dokumentującej zakup nieruchomości, która będzie następnie dzierżawiona do podmiotu medycznego. W pierwszej kolejności lekarz dokonujący zakupu nieruchomości powinien przesądzić, w jakiej formie zamierza docelowo wykonywać swoją działalność leczniczą – tj. w formie spółki (np. z o.o.) lub jednoosobowej działalności gospodarczej. W sytuacji, gdy zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana przez podmiot leczniczy prowadzony w formie spółki, co do zasady lekarz dokonujący takiego zakupu będzie uprawniony do odliczenia VAT z otrzymanej faktury.
Jakie warunki muszą wówczas zostać spełnione?
W pierwszej kolejności lekarz dokonujący zakupu nieruchomości musi zdecydować czy dokonany zakup będzie stanowił jego majątek prywatny, czy majątek firmowy w jednoosobowej działalności gospodarczej bądź w spółce. Wydaje się, że podjęcie decyzji o potraktowaniu takiej nieruchomości jako lokal prywatny będzie optymalny zarówno z perspektywy podatku dochodowego, jak i VAT. Na gruncie podatku dochodowego, należy przypomnieć, że czynsz najmu lokalu dla „swojej” spółki co do zasady będzie opodatkowany na zasadach ryczałtu, a więc wg stawki 8,5% (do kwoty 100 tys. zł w roku), jako przychody z tzw. najmu prywatnego. Z kolei na gruncie VAT, regularny najem spełnia co do zasady definicję podatnika VAT, co oznacza, że czynsz najmu pomiędzy lekarzem będącym właścicielem nieruchomości a jego spółką będącą podmiotem medycznym, będzie co do zasady opodatkowany VAT (pod warunkiem że lekarz będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w urzędzie skarbowym). Jeżeli powyższe warunki zostaną spełnione – tj. rejestracja lekarza do celów VAT przed nabyciem nieruchomości oraz opodatkowanie VAT czynszu najmu za lokal swojej spółce – to co do zasady zostaną spełnione warunki umożliwiające prawo do odliczenia VAT z tytułu jej zakupu.
Zauważmy, że rejestracja lekarza do celów VAT dotyczy tylko i wyłącznie tej części jego usług, które nie korzystają z obligatoryjnego zwolnienia z VAT (a więc inne niż usługi medyczne). W dalszym ciągu więc lekarz świadczący usługi medyczne nie będzie ich opodatkowywał VAT, natomiast naliczenie stawki VAT 23% nastąpi wyłącznie w stosunku do pozostałych usług – np. czynszu najmu. Nie ma przy tym znaczenia czy lekarz zakwalifikuje czynsz najmu jako przychód z najmu prywatnego, czy przychód z działalności gospodarczej, ponieważ na gruncie VAT nadal występuje jako ta sama osoba fizyczna i ten sam podatnik VAT.
Rejestracja do celów VAT przed dokonaniem zakupu nieruchomości i późniejszy podnajem lub dzierżawa do spółki medycznej (opodatkowany VAT) umożliwi lekarzowi uzyskanie pełnego prawa do odzyskania VAT naliczonego na fakturze zakupu z urzędu skarbowego. Co do zasady, prawo do odliczenia będzie przysługiwało w stosunku do całej kwoty VAT wynikającej z faktury zakupu nieruchomości. Pamiętajmy również, że zmiana przeznaczenia nieruchomości, na przykład zaniechanie dzierżawy bądź najmu opodatkowanej VAT przed upływem 10 lat od momentu nabycia nieruchomości może skutkować obowiązkiem skorygowania odliczonego VAT i zwrotu części tej kwoty do urzędu skarbowego.
Nie ulega wątpliwości, że decyzja o zakupie nieruchomości przez lekarza (podmiot medyczny) powinna mieć charakter kompleksowy. Wydaje się jednak, że z perspektywy podatkowej warto rozważyć zakup takiej nieruchomości do majątku prywatnego lekarza, a następnie jej podnajem bądź dzierżawę do swojej spółki medycznej, która będzie wykorzystywała lokal w bieżącej działalności. Pozwoli to, co do zasady, odzyskać kwotę VAT zapłaconą sprzedawcy przy zakupie nieruchomości, co może przesądzić o rentowności planowanej inwestycji w nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że warunkiem powodzenia odliczenia VAT jest spełnienie szereg warunków szczegółowych zarówno na etapie jej zakupu, jak i w trakcie jej wykorzystywania, a szczegółowe zamiary z tym związane powinny zostać skonsultowane indywidualnie z doradcą podatkowym jeszcze przed podjęciem decyzji.
Nie można także zapomnieć o skutkach wynajmu lokalu na gruncie podatku dochodowego i ewentualnej składki zdrowotnej co również powinno być uwzględnione przy ułożeniu odpowiedniego planu podatkowego.
Michał Zbutowicz
Doradca Podatkowy
Masz pytanie lub potrzebujesz konsultacji? Napisz @ na adres [email protected]
